#24 IMMOBILI DONATI : COSA CAMBIA NEL 2025
di Roberto Ferracin | pubblicato il 3 dicembre 2025
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Beni donati finalmente liberati dal rischio ereditario: perché chi compra non rischia più la restituzione
Per anni chi acquistava una casa proveniente da una donazione viveva con un’ombra addosso: il timore che un erede spuntasse fuori e chiedesse la restituzione del bene perché la donazione, a suo tempo, aveva leso la sua quota di legittima.
Un’incertezza che ha bloccato vendite, spaventato acquirenti e reso complicato anche ottenere un mutuo: molte banche evitavano immobili con una donazione nel passato. Quel tempo è finito.
Con l’approvazione definitiva della Legge di Semplificazione 2025, la Camera mette mano – finalmente – a uno dei problemi più annosi del diritto successorio italiano. E le conseguenze sono enormi.
La legittima: che cos’è e perché creava problemi
Il nostro Codice civile tutela alcuni familiari del defunto (coniuge, unito civile, figli o, in mancanza loro, i genitori). Sono i legittimari. A loro spetta comunque una quota dell’eredità, che non può essere “toccata” né da donazioni fatte in vita, né da testamenti che li escludono.
Finora cosa accadeva?
Il de cuius faceva una donazione.
Anni dopo, un legittimario si accorgeva che quella donazione aveva leso i suoi diritti.
Agiva in giudizio contro il donatario.
E se il donatario non aveva più il bene (perché lo aveva venduto), l’erede poteva colpire direttamente l’acquirente finale, chiedendo:
la restituzione dell’immobile, oppure
il pagamento in denaro equivalente.
Il tutto anche se l’acquirente era totalmente ignaro della donazione. Una bomba a orologeria.
E non c'era garanzia di recuperare qualcosa dal donatario originario, perché l’azione scattava proprio quando lui era incapiente.
Cosa cambia con la nuova legge: finalmente sicurezza per chi compra
La riforma spazza via questo rischio.
Da oggi chi acquista un immobile proveniente da donazione è protetto. Il legittimario non può più chiedere la restituzione del bene a un terzo acquirente in buona fede. Se il donatario non ha abbastanza patrimonio per soddisfare i diritti dell’erede, quest’ultimo resta nelle condizioni di un normale creditore davanti a un debitore nullatenente.
Un’unica attenzione: se il bene, dopo la donazione, circola ancora a titolo gratuito (ad esempio una seconda donazione), chi riceve il bene dovrà compensare in denaro i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio ottenuto.
Effetto immediato?
Gli immobili donati tornano commerciabili.
Le banche possono iscrivere ipoteche senza timori.
L’acquirente non rischia più di trovarsi coinvolto in cause ereditarie di altri.
Una vera rivoluzione per il mercato immobiliare.
Conclusione
La riforma 2025 semplifica la vita di cittadini, acquirenti, notai, banche e professionisti.
Il mercato immobiliare si sblocca, i rischi per gli acquirenti svaniscono e le successioni restano tutelate in modo più coerente con la realtà attuale.
Una norma attesa da anni. E una buona notizia per tutti.
Come puoi vedere l'atto della DONAZIONE prevede comunque delle regole, il cui mancato rispetto può dare in futuro origine a liti e a situazioni di difficile risoluzione. Un gesto di generosità che può sembrare semplice e privo di limiti, può in realtà nascondere diverse insidie se non affrontato con la giusta consapevolezza
Una buona PIANIFICAZIONE FINANZIARIA ti permette di eliminare il problema all'origine (per saperne di più)
Darti la necessaria tranquillità su questo argomento fa parte del mio mestiere. Se anche a te è capitato di avere dubbi legati alla Donazione, se hai attualmente delle esigenze relative all'argomento oppure se vuoi semplicemente accrescere la tua conoscenza non esitare a contattarmi utilizzando il form a fondo pagina oppure utilizzando i contatti presenti nell’apposita sezione.
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